ZAKUP MIESZKANIA OD DEWELOPERA

Kredyt hipoteczny

Jedną z najczęściej wybieranych form zapłaty za nieruchomość (poza gotówkową) jest kredyt hipoteczny. Może mieć postać kredytu złotówkowego, walutowego (udzielanego i spłacanego w walucie obcej, bez przeliczania na złotówki) lub waloryzowanego (indeksowanego lub denominowanego do waluty obcej), którego przykładem są popularne swego czasu kredyty we frankach. Jednak ten ostatni rodzaj kredytów wiąże się z dużym ryzykiem, o czym w przykry sposób przekonali się tzw. frankowicze, gdy kurs franka szwajcarskiego znacząco wzrósł. Obecnie rekomenduje się, by banki nie udzielały kredytów w innej walucie niż ta, w której kredytobiorca pobiera wynagrodzenie.

Procedurę bankową rozpoczyna złożenie wniosku wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Wniosek warto złożyć w kilku bankach, ponieważ któryś z nich może go odrzucić, a wtedy pozostaje zawsze wyjście awaryjne. Poza tym oprocentowanie kredytu hipotecznego różni się między bankami, więc dzięki temu kupujący będzie mógł wybrać to najkorzystniejsze. Wysokość kredytu, jaki może zostać przyznany, zależy od zdolności kredytowej wnioskującego, ale również od wyceny mieszkania. Stanowi ono bowiem zabezpieczenie kredytu, a bank dokonuje na nim ustanowienia hipoteki. Obecnie już nie przyznaje się kredytów przewyższających wartość kredytowanej nieruchomości. Przy tym wysokość wymaganego wkładu własnego od kilku lat wzrasta, zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. W roku 2017 osiągnął on wysokość docelową – 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że kupujący musi albo dysponować gotówką w takiej kwocie, albo zapewnić dodatkowe zabezpieczenie kredytu, np. w formie ubezpieczenia czy zdeponowanych oszczędności.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat, w trakcie których sytuacja finansowa kredytobiorcy może się drastycznie zmienić. Jednak zawsze możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, o czym należy pamiętać, gdy zaczną się kłopoty ze spłacaniem rat. Dodatkowo kupujący (kredytobiorca) może się z czasem starać o refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli o uzyskanie kredytu w innym banku, na lepszych warunkach i z niższym oprocentowaniem, co pozwoli na spłatę aktualnego zobowiązania oraz obniżenie raty, a w perspektywie 20-30 lat może spowodować obniżenie kosztów kredytu nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Inny ratunek na problemy ze spłatą, albo po prostu możliwość upłynnienia prawa własności nieruchomości, to odwrócony kredyt hipoteczny, potocznie zwany odwróconą hipoteką. Właściciel mieszkania lub domu na podstawie umowy z bankiem otrzymuje od niego określoną sumę środków pieniężnych, które mogą zostać spłacone po śmierci kredytobiorcy przez jego spadkobierców. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka, którą bank ustanawia na nieruchomości. Jeśli kredyt nie zostanie spłacony przez spadkobierców, nieruchomość przechodzi na własność banku. Jest to produkt, z którego mogą skorzystać wszyscy, jednak przeznaczony jest on głównie dla osób po 62. roku życia. Umożliwia uzyskanie dodatkowych środków do domowego budżetu poprzez spieniężenie prawa własności przysługującego kredytobiorcy.

Jeśli więc decydujemy się na kredyt hipoteczny, należy przeanalizować krok po kroku, jakie wiążą się z tym możliwości, a jakie ryzyko, pamiętając, że problemy finansowe, które mogą się pojawić w okresie kredytowania, nie są sytuacją bez wyjścia.

Programy rządowe

Zakup nieruchomości można również dofinansować korzystając z programu rządowego Mieszkanie dla Młodych. Wcześniej kredyt można było spłacać korzystając z programu Rodzina na Swoim, który funkcjonował w latach 2007-2013. Środki na pomoc w ramach MDM są jednak ograniczone. Ich pula na rok 2017 została już wyczerpana, gdyż program cieszył się ogromnym zainteresowaniem. Z dniem 7 kwietnia 2017 r. Bank Gospodarstwa Krajowego wstrzymał przyjmowanie wniosków o dopłaty z pierwszej połowy puli na rok 2018.

Dnia 13 czerwca 2017 r. rząd przyjął nowelizację ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Nowelizacja zakłada likwidację limitu wniosków o dopłaty w ramach programu Mieszkanie Plus, aby wszystkie dostępne na ten cel pieniądze w Banku Gospodarstwa Krajowego mogły zostać wykorzystane. Do tej pory blokowano przyjmowanie wniosków, gdy suma dopłat, o które ubiegali się wnioskodawcy, osiągała 95 proc. dostępnych środków. Uniemożliwiało to wykorzystanie wszystkich pieniędzy. Niektórzy wnioskodawcy się wycofywali, a inni nie przechodzili pozytywnie weryfikacji kredytowej. Mimo to przeznaczone dla nich środki pozostawały zablokowane. Ustawa wejdzie w życie 1 sierpnia 2017 r., a kolejna pula środków ma być uwolniona do 16 sierpnia. Oznacza to, że wnioskodawcy będą mieli szansę na dofinansowanie ok. 4 tysięcy mieszkań i domów.

Następcą powyższego programu ma być Mieszkanie Plus. Zasady przyznawania pomocy będą jednak odmienne. Program ma umożliwić wynajem mieszkań w konkurencyjnej (w porównaniu do średniej rynkowej) cenie. Nieruchomości przeznaczone pod wynajem będą powstawały na gruntach należących do Skarbu Państwa, co pozwoli na obniżenie cen. Program będzie przeznaczony dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na komercyjny wynajem lub które nie mogą otrzymać kredytu hipotecznego, a zarazem nie kwalifikują się do otrzymania mieszkania komunalnego. Preferowane będą przy tym rodziny wielodzietne, choć rząd podkreśla, że mieszkania będą dostępne dla wszystkich.

Ceny najmu będą się wahały od 10 do 20 zł za metr kwadratowy. Regularne opłacanie mieszkania przez 30 lat spowoduje dojście do własności – w takim wariancie czynsze będą jednak nieco wyższe. Pieniądze zgromadzone na wykup będą mogły zostać przeznaczone na bieżące spłacanie czynszu, jeśli beneficjent programu nie będzie mógł go opłacać wskutek pogorszenia się jego sytuacji finansowej.

Założenia programu wydają się dość korzystne, lecz należy się liczyć z ograniczeniami dostępności mieszkań. Wspomniano już, że jednym z głównych kryteriów będzie liczba dzieci w rodzinie, co sprawi, że osoby samotne i pary bezdzietne znajdą się na końcu kolejki.

Opodatkowanie

Po sfinalizowaniu transakcji należy zapłacić podatek od kupna mieszkania. Jednak gdy nabywamy mieszkanie od dewelopera, obowiązek zapłaty przechodzi na niego, więc kupujący nie musi się o to martwić. Podatek taki wynosi 8% w przypadku mieszkania o powierzchni do 150 metrów, a 23% w przypadku mieszkania powyżej 150 metrów. Kwota podatku uwzględniana jest w cenie nieruchomości.

Natomiast jeśli kupujący nabywa mieszkanie z rynku wtórnego, to on musi uiścić podatek. Wynosi on 2% i jest pobierany przez notariusza podczas sporządzania umowy sprzedaży. Taki sam podatek zapłacimy, gdy kupujemy mieszkanie od przedsiębiorcy, który jest podatnikiem VAT i sprzedaje mieszkanie ze stawką zwolnioną.

Dodatkowo podatkiem obciążony będzie sprzedający, który dokonuje sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od daty nabycia (w formie zakupu, spadku lub darowizny). Aby tego podatku uniknąć, należy wstrzymać się ze sprzedażą do upływu 5 lat podatkowych od nabycia nieruchomości (lata podatkowe liczą się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta). W przeciwnym razie zapłacimy podatek w wysokości aż 19%. Uwaga – zwolnienie z podatku od spadków i darowizn (gdy należymy do najbliższej rodziny spadkodawcy bądź darczyńcy) nie oznacza zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży.

Opłaty notarialne i sądowe

Poza podatkami, musimy także liczyć się z kosztami notarialnymi. Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza sporządzającego umowę. Jej maksymalną wartość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564). Wartość ta jest zależna od ceny nieruchomości. Przykładowo, za mieszkanie mieszczące się w przedziale cen najczęściej spotykanych na rynku, czyli od 60 000 do 1 000 000 zł, możemy zapłacić taksę w wysokości 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Do tego musimy doliczyć 23% VAT. Jednak, jak wspomniano, powyższa stawka jest maksymalna, więc notariusz może zastosować własną, która będzie dla nas korzystniejsza.

Inne koszty, jakie będziemy musieli ponieść, to opłaty sądowe. Mają one stałą wysokość. Przykładowo, za wpis prawa własności w księdze wieczystej będziemy musieli zapłacić 200 zł, za ustanowienie hipoteki – 200 zł, a za wpis roszczenia – 150 zł.

Jaka kwotą kredytu jesteś zainteresowany?

Nasza Siedziba

ADRES

ul. Złota 7/18, 00-019 Warszawa
KRS: 0000479504
NIP: 5252566784

Zadzwoń do nas

TELEFON

+48 666 605 671

Napisz do Nas

EMAIL

biuro@alvor.pl

Copyright © 2017 Alvor Sp. z o.o. | Design by verixsystem 

Pin It on Pinterest

Share This